PLD vs. SPG：Prologis 与 Simon Property 股票对比

公司概况

Prologis（PLD）和 Simon Property（SPG）同属 Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组，但 PLD 归类于 Industrial REITs，而 SPG 归类于 Retail REITs。

Prologis（PLD）和 Simon Property（SPG）都是 REIT——其派息率与市盈率应结合 FFO（运营资金）解读，而非按字面理解。

价格表现

累计增长

区间回报

年度回报

表现指标

风险特征

回撤走势

收益分布

风险指标

风险调整后表现

风险收益定位

风险调整指标

盈利能力

Simon Property（SPG）的 净资产收益率 为 120.51%，高于其行业区间，资本效率信号更强；Prologis（PLD）为 7.75%，更接近同业常见水平。

净利润率 对 Prologis（PLD，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Simon Property（SPG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）都不合适：大额折旧让净利润难以反映真实盈利，这类业务通行的口径是 FFO。

两边都没有有意义的 营业利润率：Prologis（PLD，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Simon Property（SPG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）的资金成本都内嵌于核心业务，盈利能力更干净的口径是净利率和 ROE。

盈利能力指标

成长性

Prologis（PLD）和 Simon Property（SPG）的 营收同比增长 分别为 7.18% 和 6.72%，都接近各自行业常见区间——收入端动能与同业大致持平。

每股收益同比增长 对 Prologis（PLD，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Simon Property（SPG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）所在的行业都不是适用指标——本项无法对比。

成长性指标

财务实力

Prologis（PLD）的 流动比率 为 0.65，处于所在行业的典型中段区间；而 Simon Property（SPG）的 流动比率 为 0.27，处于行业流动性较紧的四分位——SPG 应对流动负债的缓冲较薄。

Prologis（PLD）的 债务权益比 为 0.64，处于行业低杠杆四分位；而 Simon Property（SPG）为 5.04，高于其行业基准区间。

财务实力指标

股息

Simon Property（SPG）的 股息率 为 3.97%，处于行业常见区间；而 Prologis（PLD）为 2.95%，落在同业后四分位。

基于盈利的 股息支付率 对 Prologis（PLD，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Simon Property（SPG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）都不合适：这类业务的分红有强制要求、惯以 FFO 衡量，按会计盈利计算的派息率对两边都会虚高。

股息指标

估值

市盈率 对 Prologis（PLD，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Simon Property（SPG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）都不是合适的估值标尺：折旧压低了这类业务的账面盈利，惯用的估值标尺是价格/FFO。

Prologis（PLD，14.20）和 Simon Property（SPG，12.01）为每一元营收付出的价格都高于多数同业，市销率 落在各自行业较贵的四分位。

Prologis（PLD，2.45）的 市净率 接近行业典型水平，而 Simon Property（SPG，14.78）高于其基准区间——SPG 相对账面明显偏贵。

估值指标