EGP vs. SPG：EastGroup Properties 与 Simon Property 股票对比
EastGroup Properties（EGP）和Simon Property（SPG）到底谁更胜一筹？本页将两者并排放在一起，从公司概况、表现与风险、盈利能力、成长性、财务实力、股息到估值逐项对比，部分关键基本面指标还会对照各自所在行业组的同行来衡量。
公司概况
EastGroup Properties（EGP）和 Simon Property（SPG）同属 Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组，但 EGP 归类于 Industrial REITs，而 SPG 归类于 Retail REITs。
EastGroup Properties（EGP）和 Simon Property（SPG）都是 REIT——其派息率与市盈率应结合 FFO（运营资金）解读，而非按字面理解。
| 资料项 | EGP | SPG |
|---|---|---|
| 名称 | EastGroup Properties, Inc. | Simon Property Group Inc. |
| 国家/地区 | United States | United States |
| GICS 板块 | Real Estate | Real Estate |
| GICS 行业组 | Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) | Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) |
| GICS 行业 | Industrial REITs | Retail REITs |
| GICS 子行业 | Industrial REITs | Retail REITs |
| 市值 | 104.22 亿 USD | 864.65 亿 USD |
| 货币 | USD | USD |
| 交易所 | 纽约证券交易所 | 纽约证券交易所 |
| 上市日期 | 1973年2月21日 | 1993年12月14日 |
| 证券类型 | REIT（房地产投资信托） | REIT（房地产投资信托） |
价格表现
累计增长
区间回报
年度回报
表现指标
| 指标 | EGP | SPG |
|---|---|---|
| 总回报率（1 年） | 15.75% | 32.75% |
| 总回报率（3 年，年化） | 9.55% | 33.35% |
| 总回报率（5 年，年化） | 3.20% | 12.65% |
风险特征
回撤走势
收益分布
风险指标
| 指标 | EGP | SPG |
|---|---|---|
| 波动率（1 年，年化） | 17.70% | 19.24% |
| Beta（5 年） | 0.94 | 1.25 |
| 最大回撤（5 年） | -38.08% | -45.48% |
| 平均成交量（3 个月） | 50.67 万 | 126.72 万 |
风险调整后表现
风险收益定位
风险调整指标
| 指标 | EGP | SPG |
|---|---|---|
| 夏普比率（1 年） | 0.65 | 1.48 |
| 索提诺比率（1 年） | 0.98 | 2.33 |
盈利能力
净资产收益率（TTM）
Simon Property（SPG）的 净资产收益率 为 129.35%，高于其行业区间，资本效率信号更强；EastGroup Properties（EGP）为 8.93%，更接近同业常见水平。
EGP
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
8.93%
- 最大值
- 22.74%
- 上四分位数
- 10.54%
- EGP
- 8.93%
- 中位数
- 6.38%
- 下四分位数
- 1.69%
- 最小值
- -10.86%
SPG
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
129.35%
- SPG
- 129.35%
- 最大值
- 22.74%
- 上四分位数
- 10.54%
- 中位数
- 6.38%
- 下四分位数
- 1.69%
- 最小值
- -10.86%
净利润率（TTM）
净利润率 对 EastGroup Properties（EGP，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Simon Property（SPG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）都不合适：大额折旧让净利润难以反映真实盈利，这类业务通行的口径是 FFO。
营业利润率（TTM）
两边都没有有意义的 营业利润率：EastGroup Properties（EGP，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Simon Property（SPG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）的资金成本都内嵌于核心业务，盈利能力更干净的口径是净利率和 ROE。
盈利能力指标
| 指标 | EGP | SPG |
|---|---|---|
| 净资产收益率（TTM） | 8.93% | 129.35% |
| 总资产收益率（TTM） | 3.51% | 5.64% |
| 净利润率（TTM） | -- | -- |
| 营业利润率（TTM） | -- | -- |
| 毛利率（TTM） | -- | -- |
成长性
营收增长
EastGroup Properties（EGP）的 营收同比增长 为 12.67%，处于行业前四分位；Simon Property（SPG）为 6.72%，更接近同业常见水平——EGP 的营收扩张更快。
每股收益增长
每股收益同比增长 对 EastGroup Properties（EGP，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Simon Property（SPG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）所在的行业都不是适用指标——本项无法对比。
成长性指标
| 指标 | EGP | SPG |
|---|---|---|
| 营收同比增长 | 12.67% | 6.72% |
| 营收 3 年 CAGR | 13.99% | 6.35% |
| 每股收益同比增长 | -- | -- |
| 每股收益 3 年 CAGR | -- | -- |
财务实力
流动比率（MRQ）
EastGroup Properties（EGP）的 流动比率 为 0.62，处于所在行业的典型中段区间；而 Simon Property（SPG）的 流动比率 为 0.39，处于行业流动性较紧的四分位——SPG 应对流动负债的缓冲较薄。
EGP
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
0.62
- 最大值
- 4.19
- 上四分位数
- 2.11
- 中位数
- 1.31
- EGP
- 0.62
- 下四分位数
- 0.62
- 最小值
- 0.06
SPG
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
0.39
- 最大值
- 4.19
- 上四分位数
- 2.11
- 中位数
- 1.31
- 下四分位数
- 0.62
- SPG
- 0.39
- 最小值
- 0.06
债务 / 权益（MRQ）
EastGroup Properties（EGP）的 债务权益比 为 0.52，处于行业低杠杆四分位；而 Simon Property（SPG）为 5.67，高于其行业基准区间。
EGP
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
0.52
- 最大值
- 2.72
- 上四分位数
- 1.59
- 中位数
- 0.99
- 下四分位数
- 0.72
- EGP
- 0.52
- 最小值
- 0.20
SPG
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
5.67
- SPG
- 5.67
- 最大值
- 2.72
- 上四分位数
- 1.59
- 中位数
- 0.99
- 下四分位数
- 0.72
- 最小值
- 0.20
财务实力指标
| 指标 | EGP | SPG |
|---|---|---|
| 流动比率（MRQ） | 0.62 | 0.39 |
| 债务 / 权益（MRQ） | 0.52 | 5.67 |
| 净债务/EBITDA | 3.63 | 5.49 |
股息
股息率（TTM）
EastGroup Properties（EGP）的 股息率 为 3.30%，处于行业常见区间；而 Simon Property（SPG）为 0.97%，落在同业后四分位。
EGP
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
3.30%
- 最大值
- 8.62%
- 上四分位数
- 5.95%
- 中位数
- 4.34%
- EGP
- 3.30%
- 下四分位数
- 3.26%
- 最小值
- 0.00%
SPG
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
0.97%
- 最大值
- 8.62%
- 上四分位数
- 5.95%
- 中位数
- 4.34%
- 下四分位数
- 3.26%
- SPG
- 0.97%
- 最小值
- 0.00%
股息支付率（TTM）
基于盈利的 股息支付率 对 EastGroup Properties（EGP，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Simon Property（SPG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）都不合适：这类业务的分红有强制要求、惯以 FFO 衡量，按会计盈利计算的派息率对两边都会虚高。
股息指标
| 指标 | EGP | SPG |
|---|---|---|
| 股息率（TTM） | 3.30% | 0.97% |
| 股息支付率（TTM） | -- | -- |
估值
市盈率（TTM）
市盈率 对 EastGroup Properties（EGP，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Simon Property（SPG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）都不是合适的估值标尺：折旧压低了这类业务的账面盈利，惯用的估值标尺是价格/FFO。
市销率（TTM）
EastGroup Properties（EGP，13.56）和 Simon Property（SPG，12.09）为每一元营收付出的价格都高于多数同业，市销率 落在各自行业较贵的四分位。
EGP
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
13.56
- 最大值
- 14.47
- EGP
- 13.56
- 上四分位数
- 8.02
- 中位数
- 5.98
- 下四分位数
- 3.27
- 最小值
- 0.43
SPG
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
12.09
- 最大值
- 14.47
- SPG
- 12.09
- 上四分位数
- 8.02
- 中位数
- 5.98
- 下四分位数
- 3.27
- 最小值
- 0.43
市净率（MRQ）
两者相对账面都偏贵：EastGroup Properties（EGP，2.91）落在较高的 市净率 四分位，Simon Property（SPG，19.38）则更高、超出了其行业基准区间。
EGP
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
2.91
- 最大值
- 4.06
- EGP
- 2.91
- 上四分位数
- 2.53
- 中位数
- 1.64
- 下四分位数
- 1.06
- 最小值
- 0.21
SPG
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
19.38
- SPG
- 19.38
- 最大值
- 4.06
- 上四分位数
- 2.53
- 中位数
- 1.64
- 下四分位数
- 1.06
- 最小值
- 0.21
估值指标
| 指标 | EGP | SPG |
|---|---|---|
| 市盈率（TTM） | -- | -- |
| 市销率（TTM） | 13.56 | 12.09 |
| 市净率（MRQ） | 2.91 | 19.38 |
| 自由现金流收益率（TTM） | -- | -- |