MAA vs. REG：Mid-America Apartment 与 Regency Centers 股票对比
Mid-America Apartment（MAA）和Regency Centers（REG）到底谁更胜一筹？本页将两者并排放在一起，从公司概况、表现与风险、盈利能力、成长性、财务实力、股息到估值逐项对比，部分关键基本面指标还会对照各自所在行业组的同行来衡量。
公司概况
Mid-America Apartment（MAA）和 Regency Centers（REG）同属 Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组，但 MAA 归类于 Residential REITs，而 REG 归类于 Retail REITs。
Mid-America Apartment（MAA）和 Regency Centers（REG）都是 REIT——其派息率与市盈率应结合 FFO（运营资金）解读，而非按字面理解。
| 资料项 | MAA | REG |
|---|---|---|
| 名称 | Mid-America Apartment Communities, Inc. | Regency Centers Corporation |
| 国家/地区 | United States | United States |
| GICS 板块 | Real Estate | Real Estate |
| GICS 行业组 | Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) | Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) |
| GICS 行业 | Residential REITs | Retail REITs |
| GICS 子行业 | Multi-Family Residential REITs | Retail REITs |
| 市值 | 141.44 亿 USD | 139.92 亿 USD |
| 货币 | USD | USD |
| 交易所 | 纽约证券交易所 | 纳斯达克 |
| 上市日期 | 1994年1月28日 | 1993年10月29日 |
| 证券类型 | REIT（房地产投资信托） | REIT（房地产投资信托） |
价格表现
累计增长
区间回报
年度回报
表现指标
| 指标 | MAA | REG |
|---|---|---|
| 总回报率（1 年） | -2.98% | 12.94% |
| 总回报率（3 年，年化） | 4.52% | 12.85% |
| 总回报率（5 年，年化） | -6.37% | 4.68% |
风险特征
回撤走势
收益分布
风险指标
| 指标 | MAA | REG |
|---|---|---|
| 波动率（1 年，年化） | 19.63% | 16.15% |
| Beta（5 年） | 0.70 | 0.79 |
| 最大回撤（5 年） | -45.40% | -30.09% |
| 平均成交量（3 个月） | 102.96 万 | 124.37 万 |
风险调整后表现
风险收益定位
风险调整指标
| 指标 | MAA | REG |
|---|---|---|
| 夏普比率（1 年） | -0.37 | 0.54 |
| 索提诺比率（1 年） | -0.55 | 0.82 |
盈利能力
净资产收益率（TTM）
Mid-America Apartment（MAA）和 Regency Centers（REG）的 净资产收益率 分别为 6.91% 和 7.67%，都接近各自行业常见区间——资本效率大致与同业持平。
MAA
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
6.91%
- 最大值
- 22.74%
- 上四分位数
- 10.54%
- MAA
- 6.91%
- 中位数
- 6.38%
- 下四分位数
- 1.69%
- 最小值
- -10.86%
REG
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
7.67%
- 最大值
- 22.74%
- 上四分位数
- 10.54%
- REG
- 7.67%
- 中位数
- 6.38%
- 下四分位数
- 1.69%
- 最小值
- -10.86%
净利润率（TTM）
净利润率 对 Mid-America Apartment（MAA，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Regency Centers（REG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）都不合适：大额折旧让净利润难以反映真实盈利，这类业务通行的口径是 FFO。
营业利润率（TTM）
两边都没有有意义的 营业利润率：Mid-America Apartment（MAA，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Regency Centers（REG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）的资金成本都内嵌于核心业务，盈利能力更干净的口径是净利率和 ROE。
盈利能力指标
| 指标 | MAA | REG |
|---|---|---|
| 净资产收益率（TTM） | 6.91% | 7.67% |
| 总资产收益率（TTM） | 3.05% | 3.28% |
| 净利润率（TTM） | -- | -- |
| 营业利润率（TTM） | -- | -- |
| 毛利率（TTM） | -- | -- |
成长性
营收增长
Mid-America Apartment（MAA）和 Regency Centers（REG）的 营收同比增长 分别为 0.83% 和 6.85%，都接近各自行业常见区间——收入端动能与同业大致持平。
每股收益增长
每股收益同比增长 对 Mid-America Apartment（MAA，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Regency Centers（REG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）所在的行业都不是适用指标——本项无法对比。
成长性指标
| 指标 | MAA | REG |
|---|---|---|
| 营收同比增长 | 0.83% | 6.85% |
| 营收 3 年 CAGR | 3.03% | 8.27% |
| 每股收益同比增长 | -- | -- |
| 每股收益 3 年 CAGR | -- | -- |
财务实力
流动比率（MRQ）
Regency Centers（REG）的 流动比率 为 1.03，处于所在行业的典型中段区间；而 Mid-America Apartment（MAA）的 流动比率 为 0.06，处于行业流动性较紧的四分位——MAA 应对流动负债的缓冲较薄。
MAA
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
0.06
- 最大值
- 4.19
- 上四分位数
- 2.11
- 中位数
- 1.31
- 下四分位数
- 0.62
- MAA
- 0.06
- 最小值
- 0.06
REG
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
1.03
- 最大值
- 4.19
- 上四分位数
- 2.11
- 中位数
- 1.31
- REG
- 1.03
- 下四分位数
- 0.62
- 最小值
- 0.06
债务 / 权益（MRQ）
Mid-America Apartment（MAA）和 Regency Centers（REG）的 债务权益比 分别为 1.08 和 0.72，两者的债务与权益组合都接近行业中位区间。
MAA
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
1.08
- 最大值
- 2.72
- 上四分位数
- 1.59
- MAA
- 1.08
- 中位数
- 0.99
- 下四分位数
- 0.72
- 最小值
- 0.20
REG
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
0.72
- 最大值
- 2.72
- 上四分位数
- 1.59
- 中位数
- 0.99
- REG
- 0.72
- 下四分位数
- 0.72
- 最小值
- 0.20
财务实力指标
| 指标 | MAA | REG |
|---|---|---|
| 流动比率（MRQ） | 0.06 | 1.03 |
| 债务 / 权益（MRQ） | 1.08 | 0.72 |
| 净债务/EBITDA | 4.72 | 4.54 |
股息
股息率（TTM）
Mid-America Apartment（MAA）和 Regency Centers（REG）的 股息率 分别为 5.02% 和 3.96%，都落在各自行业的常见区间内——是扎实、符合行业惯例的派息水平。
MAA
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
5.02%
- 最大值
- 8.62%
- 上四分位数
- 5.95%
- MAA
- 5.02%
- 中位数
- 4.34%
- 下四分位数
- 3.26%
- 最小值
- 0.00%
REG
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
3.96%
- 最大值
- 8.62%
- 上四分位数
- 5.95%
- 中位数
- 4.34%
- REG
- 3.96%
- 下四分位数
- 3.26%
- 最小值
- 0.00%
股息支付率（TTM）
基于盈利的 股息支付率 对 Mid-America Apartment（MAA，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Regency Centers（REG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）都不合适：这类业务的分红有强制要求、惯以 FFO 衡量，按会计盈利计算的派息率对两边都会虚高。
股息指标
| 指标 | MAA | REG |
|---|---|---|
| 股息率（TTM） | 5.02% | 3.96% |
| 股息支付率（TTM） | -- | -- |
估值
市盈率（TTM）
市盈率 对 Mid-America Apartment（MAA，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）和 Regency Centers（REG，Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)）都不是合适的估值标尺：折旧压低了这类业务的账面盈利，惯用的估值标尺是价格/FFO。
市销率（TTM）
Mid-America Apartment（MAA，6.36）的 市销率 与行业大致持平，Regency Centers（REG，8.15）则落在较贵的四分位——REG 为每一元营收付出的价格更高。
MAA
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
6.36
- 最大值
- 14.47
- 上四分位数
- 8.02
- MAA
- 6.36
- 中位数
- 5.98
- 下四分位数
- 3.27
- 最小值
- 0.43
REG
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
8.15
- 最大值
- 14.47
- REG
- 8.15
- 上四分位数
- 8.02
- 中位数
- 5.98
- 下四分位数
- 3.27
- 最小值
- 0.43
市净率（MRQ）
Regency Centers（REG，2.08）的 市净率 与行业大致持平，Mid-America Apartment（MAA，2.61）则带有高于同业的溢价——MAA 按资产看更贵。
MAA
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
2.61
- 最大值
- 4.06
- MAA
- 2.61
- 上四分位数
- 2.53
- 中位数
- 1.64
- 下四分位数
- 1.06
- 最小值
- 0.21
REG
Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) 行业组
2.08
- 最大值
- 4.06
- 上四分位数
- 2.53
- REG
- 2.08
- 中位数
- 1.64
- 下四分位数
- 1.06
- 最小值
- 0.21
估值指标
| 指标 | MAA | REG |
|---|---|---|
| 市盈率（TTM） | -- | -- |
| 市销率（TTM） | 6.36 | 8.15 |
| 市净率（MRQ） | 2.61 | 2.08 |
| 自由现金流收益率（TTM） | -- | -- |